Approccio diffuso ormai da qualche anno anche grazie alla crescente importanza assunta dal tema della sostenibilità in edilizia, il concetto di ciclo di vita di un edificio prende in considerazione tutte le fasi che vanno dal concepimento di un’opera fino al termine della sua vita utile, al fine di calcolarne i relativi costi (e, ove richiesto, l’impatto ambientale di tali attività).
In particolare, di esso fanno parte le quattro fasi della progettazione, della costruzione, della gestione del bene e della sua manutenzione, riqualificazione o dismissione, con la terza a presentare la maggiore incidenza sui costi complessivi dell’opera.
L’importanza di una analisi e valutazione il più possibile accurata dei costi di tutte le diverse fasi del ciclo di vita di edificio è facilmente intuibile, e non a caso rappresenta lo strumento più utilizzato per valutare la convenienza e sostenibilità economica degli investimenti finalizzati alla gestione dei beni immobili. Ne consegue direttamente che la definizione delle scelte di gestione dei patrimoni immobiliari basate su tali parametri di sostenibilità è tanto più affidabile quanto più può basarsi su dati il più possibile attendibili, così come sui metodi adottati per dare sistematicità e ordine a tali dati, in modo da ottimizzare le risorse disponibili.
E proprio nel quadro di tali attività l’approccio Bim rappresenta oggi uno strumento di elevata efficacia. In particolare, la creazione di modelli Bim contenenti dati geometrici e informazioni rilevanti ai fini della gestione e manutenzione dei manufatti edilizi restituisce risultati rapportabili a quelli che caratterizzano l’uso del Bim nel processo di progettazione e costruzione di un edificio.
Ciò permette infatti di migliorare la qualità dei servizi erogati, frutto di una più efficiente organizzazione dei dati, e di ridurre i costi, grazie alla facilità con cui è possibile simulare scenari diversi e conseguentemente compiere scelte coerenti con gli obiettivi.
Tra le cosiddette “dimensioni” del Building Information Modeling, quella del cosiddetto Facility Management ha senza dubbio un importante rilievo, e in particolare la parte focalizzata sulla gestione tecnica dei patrimoni immobiliari, attività basata sulla raccolta, conservazione, produzione e aggiornamento di documenti che, per la parte grafica, sono generalmente basati sul CAD.
In questo quadro, l’utilizzo di modelli sviluppati in logica Bim facilita notevolmente l’organizzazione e la gestione delle diverse componenti (strutturali, architettoniche, impiantistiche) del manufatto. Tale approccio permette infatti di semplificare operazioni di routine come ad esempio il rilievo, la ricerca di informazioni, la produzione di documenti, garantisce una conoscenza più dettagliata della reale consistenza dei manufatti, agevola l’individuazione di eventuali problematiche, supporta in maniera più efficace analisi e processi decisionali, rendendo in ultima analisi più efficienti, reattivi ed economici i processi tipici del Facility Management.
Tale notevole potenziale in termini di efficientamento di tutte le operazioni e gli aspetti legati alla gestione dell’edificio rappresenta indubbiamente un forte elemento a favore dell’adozione della metodologia e degli strumenti Bim anche in questa area funzionale; in particolare, un’approfondita indagine circa le effettive esigenze del business aziendale (ed esempio: valutazione del portafoglio tecnologico disponibile e delle possibilità di implementazione, selezione delle informazioni e definizione dei criteri per la loro raccolta, elaborazione e utilizzazione) rappresenta il primo passo verso l’introduzione del BIM anche nelle attività di Facility Management.
Entrando nei dettagli operativi di tale approccio, come abbiamo già accennato la creazione di modelli Bim ad hoc contenenti dati geometrici e informazioni rilevanti ai fini della gestione e manutenzione dei manufatti edilizi ha un impatto funzionale equiparabile a quello che il Building Information Modeling ha su tutte le altre fasi del ciclo di vita dell’opera.
In particolare, tale metodologia garantisce un sensibile miglioramento della qualità dei servizi erogati ai clienti, principalmente per effetto delle sinergie derivanti da una più efficiente strutturazione e organizzazione dei dati, ad esempio nei rapporti con i fornitori, oltre a un tendenziale abbattimento dei costi derivante soprattutto dalla facilità con la quale è possibile simulare scenari diversi e orientare in base agli esiti ottenuti le scelte gestionali in un quadro di sostenibilità economica.
Su un piano più generale, l’implementazione del Bim anche in questo ambito e la conseguente possibilità di realizzare una gestione dinamica dei patrimoni immobiliari costituiscono uno dei campi del facility management che consentono un concreto aumento di competitività della aziende operanti in quel mercato grazie all’ottimizzazione economica e funzionale di tali attività.
Alla base di tale gestione dinamica ci sono tecnologie avanzate, e in particolare la digitalizzazione dei singoli componenti dell’opera. In questo ambito sono oggi disponibili tecniche evolute per il rilievo e la diagnostica dell’esistente; in particolare, con l’introduzione dei sensori e dei laser scanner 3D il rilievo del contesto e dei singoli manufatti edilizi ha compiuto un significativo passo in avanti rispetto ai metodi tradizionali.
Le misurazioni e la nuvola di punti georeferenziati generate dai sensori si prestano infatti a una modellazione estremamente precisa, utile anche al monitoraggio nel tempo delle geometrie, ai fini della ricerca di eventuali dissesti, e della mappatura dell’evoluzione di fenomeni ambientali e di degrado. Si tratta di una tecnologia nata principalmente nell’ambito del rilievo di edificio storico, ma che sta conoscendo una crescente diffusione anche nel rilievo dell’edilizia moderna proprio ai fini delle applicazioni Bim relative a grandi proprietà immobiliari.
Con il contributo di Assobim.
